Taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e taxa de permeabilidade do solo são parâmetros utilizados pelo poder público para frear, manter ou acelerar o crescimento urbano de certa região na cidade.
Estes parâmetros são definidos pelo corpo técnico de planejamento urbano e podem ser encontrados no Zoneamento do seu município. Ou seja, a cidade é dividida por Zonas e cada uma dessas Zonas têm sua taxa de ocupação, seu coeficiente de aproveitamento e sua taxa de permeabilidade específica, de acordo com o que é adequado aos objetivos da sua cidade. Essas informações são públicas e estão disponíveis no site da sua cidade ou no próprio setor de planejamento.
Se você está pensando em comprar um terreno ou em construir sua casa, é essencial que você faça uma Consulta Prévia na prefeitura para entender o quanto poderá construir em determinado espaço. Essa Consulta Prévia geralmente tem um custo baixo, cerca de R$ 20, mas vale a pena para evitar problemas maiores. Já pensou adquirir um terreno para construir várias casas geminadas e só depois saber que a taxa de ocupação naquela Zona é baixíssima? Melhor não arriscar, certo? Então não deixe de fazer essa consulta!
Antes de iniciar um projeto, o profissional também precisa saber quais as taxas daquele terreno para que ocorra tudo bem na hora da aprovação do projeto com os órgãos públicos.
Tanto a taxa de ocupação, quando o coeficiente de aproveitamento e a taxa de permeabilidade são porcentagens relativas à área do seu terreno. Então antes de começar a fazer qualquer cálculo, saiba qual é a metragem quadrada exata do seu terreno.
A taxa de ocupação é a porcentagem do terreno ocupada pela projeção do edifício no solo. Ou seja, é a área do pavimento térreo somada às áreas excedentes dos outros pavimentos.
A área excedente é aquela em que algum pavimento acima do térrea avança além dele. No projeto acima, podemos perceber que o segundo pavimento avança para a lateral, então aquela área também tem que ser levada em consideração na hora do cálculo.
A fórmula para sobre como calcular taxa de ocupação (TO) é a seguinte: (Área total do pavimento térreo + Área total excedente dos demais pavimentos) / Área total do terreno.
Para exemplificar, vamos pensar em um terreno de 10x20m, ou seja, 200m².
Exemplo 01:
Se eu construir sobre este terreno uma casa térrea de 120m², teremos a seguinte fórmula: 120m²/200m² = 0,60, ou seja, 60% de ocupação.
Exemplo 02:
Se eu construir sobre o mesmo terreno um sobrado de dois pavimentos em que o térreo terá 60m² e o segundo pavimento terá 100m², teremos a seguinte fórmula: 60m² + 40m² (área excedente) / 200m² = 0,50, ou seja, 50% de ocupação.
A prefeitura sempre determina qual será a taxa de ocupação máxima permitida em determinado terreno e o projeto deve estar obrigatoriamente de acordo com essa determinação. Se o seu terreno tem 200m² e a taxa de ocupação máxima é de 80%, você pode construir uma edificação que ocupe de de 1 a 80% do espaço, mas de maneira alguma poderá ter 80,1 % de taxa de ocupação.
A fórmula sobre como calcular coeficiente de aproveitamento é: Área total construída / Área do terreno.
Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo terreno de 200m²:
Exemplo 01:
Se eu construir uma casa de três pavimentos de 120m² cada, a conta será: (120m² x 3 pavimentos) / 200m² = 1,8. Ou seja, o coeficiente de aproveitamento é de 1,8.
Exemplo 02:
Se eu construir uma casa de dois pavimentos em que o primeiro pavimento tem 70m², o segundo tem 80m² mais e uma área de festas de 50m², a fórmula será: (70m² + 80m² + 50m²) / 200m² = 1. Então meu coeficiente de aproveitamento é de 1.
Assim como na taxa de ocupação, o poder público também determina o índice de aproveitamento máximo permitido.
Algumas informações importantes:
A taxa de permeabilidade é relação entre a área penetrável pela água da chuva e a área total do terreno. Ela é extremamente importante, principalmente nos grandes centros urbanos, porque garante que haverá escoamento de água no momento de uma grande tempestade. Se ela tivesse sido estabelecida e respeitada desde o início das grandes ocupações urbanas, a maior parte dos nossos problemas com alagamentos seriam evitados no Brasil.
Na maioria dos municípios a taxa de permeabilidade mínima é de 15%, mas isso pode variar bastante dependendo da área da cidade. Em áreas centrais, essa taxa pode ser menor e em áreas extremamente rurais essa taxa pode chegar a 80%.
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Muitas dúvidas surgem sobre como calcular taxa de permeabilidade, mas a fórmula básica é: Área permeável definida pela prefeitura X Área total do terreno.
As áreas permeáveis são apenas aquelas em que é possível a passagem da água, então calçadas e decks impermeáveis, piscinas, quadras esportivas e áreas cobertas por beirais e marquises não entram nessa contagem.
Para exemplificar, vamos utilizar novamente o terreno de 200m² com taxa de permeabilidade mínima de 15%, exigida pelo poder público. Ou seja, 200m² X 15% = 30m² será a minha área mínima permeável.
Exemplo 01: Se eu construir sobre este terreno uma casa térrea de 80m², uma área de piscina de 40m² e uma área calçada nos fundos de 20m², teremos 140m² de área não permeável e, consequentemente, 60m² de área permeável.
Exemplo 02: Se eu pretendo construir sobre o mesmo terreno uma casa de 180m², terei apenas 20m² de área permeável e o projeto não será aprovado pelos órgão públicos para construção.
Lembre-se que essas áreas permeáveis de grama, vegetação e pisos drenantes além de permitirem a escoamento da água, podem deixar a fachada da sua casa ainda mais bonita, confira essas fachadas que vão te inspirar.
Existem alguns materiais que podem ser utilizados no projeto de área permeável, como pavimentação de áreas descobertas que permitem que a água passe por eles e garantem uma taxa de permeabilidade maior.
É muito importante salientar que o valor descrito acima para área permeável muda de cidade para cidade e em muitas vezes deve prevalecer o bom senso. De nada adianta fazer um espaço enorme de concregrama se você sabe que ali ficarão carros estacionados na maior parte do tempo. Se todos nós colaborarmos, certamente viveremos em cidades melhores no futuro.
Depois de tantas informações importantes sobre arquitetura, coeficiente de aproveitamento, área permeável e outras dicas que fazem a diferença para a sua construção, confira agora o que é croqui na arquitetura, aplicações e muito mais informações!